Posso vender um imóvel que ainda está financiado?
Você comprou um imóvel financiado há alguns anos. Ainda faltam muitas parcelas, mas sua vida mudou: a família cresceu, surgiu uma oportunidade em outra cidade ou simplesmente chegou a hora de procurar outro imóvel.
E aí aparece a dúvida:
“Preciso terminar de pagar o imóvel financiado para poder vender?”
Não.
É possível vender um imóvel que ainda está financiado. Mas existe uma particularidade importante: enquanto houver alienação fiduciária, o imóvel permanece como garantia da dívida e a instituição financeira também precisa fazer parte da operação.
A partir daí, o caminho muda principalmente de acordo com uma pergunta:
Como o novo comprador pretende pagar?
Se o comprador pagar à vista, o que acontece com o financiamento?
Parte do valor da venda pode ser utilizada para liquidar a dívida existente com a instituição financeira.
Imagine que o imóvel seja negociado por R$ 600 mil e ainda exista um saldo de R$ 180 mil para quitação.
A operação será estruturada considerando esse valor devido ao banco. Depois que a dívida e seus encargos são pagos, é feita a baixa da alienação junto ao cartório de registro de imóveis.
Isso significa que o proprietário não precisa, necessariamente, juntar todo o dinheiro para quitar o financiamento antes mesmo de encontrar um comprador.
Quando o imóvel ainda está financiado, saber como o comprador pretende pagar deixa de ser apenas uma informação comercial. Isso ajuda a definir desde o início quais etapas aquela negociação terá e qual prazo podemos esperar.
Destaca Fernanda, corretora da imobiliária Atual.
E se o comprador também precisar financiar?
Esse cenário também pode acontecer.
Nesse caso, pode ser utilizada uma operação conhecida como liquidação por interveniente quitante.
De forma simplificada, a instituição responsável pelo novo crédito participa da quitação do financiamento que ainda existe sobre o imóvel, dentro da estrutura da nova compra.
A própria CAIXA, por exemplo, mantém um procedimento específico para “Liquidação por Interveniente Quitante”, inclusive com emissão de carta de interveniência e indicação da instituição financeira que fará o pagamento da liquidação.
Aqui, além da situação do imóvel, entram também a aprovação de crédito e os procedimentos exigidos para o financiamento do comprador.
“E se o comprador simplesmente continuar pagando minhas parcelas?”
Essa solução pode parecer mais simples, mas não é assim que a venda de um imóvel financiado funciona.
O financiamento atual está vinculado a quem contratou a dívida. Por isso, o comprador não pode simplesmente começar a pagar as parcelas e considerar que o financiamento passou para o nome dele.
Se o novo comprador também precisar de crédito, ele deverá passar por uma nova análise junto à instituição financeira e contratar um novo financiamento. Dentro dessa operação, o saldo ainda devido pelo vendedor pode ser quitado para que a nova compra seja formalizada.
Ou seja: não é uma simples transferência do financiamento. Existe uma nova operação financeira, com análise e aprovação do comprador.
Antes de definir quanto espera receber, descubra este valor
Existe uma conta que muitos proprietários fazem de forma errada.
Se faltam 100 parcelas de R$ 3 mil, isso não significa necessariamente que seria necessário R$ 300 mil para encerrar o financiamento naquele momento.
Na liquidação antecipada, há redução proporcional dos juros e demais acréscimos futuros, conforme previsto no contrato. Por isso, o valor correto precisa ser consultado junto à instituição financeira.
É o chamado saldo para liquidação.
E ele pode mudar bastante a visão do proprietário sobre a venda.
Às vezes o proprietário chega com um valor em mente para comprar o próximo imóvel, considerando tudo o que pretende receber na venda. Quando existe financiamento, vale fazer essa conta antes para que a próxima decisão também seja baseada em um valor real.
Comenta Fernanda corretora
Este é realmente um bom momento para vender?
Dependendo da diferença entre valor de mercado e dívida restante, esperar, amortizar parte do financiamento ou reorganizar o planejamento pode fazer mais sentido do que iniciar uma negociação imediatamente.
Vai vender para comprar outro imóvel? Cuidado com uma conta
Suponha que seu apartamento seja vendido por R$ 700 mil.
Esse número pode fazer você começar a procurar uma casa pensando em utilizar os R$ 700 mil na nova negociação.
Mas, se parte desse recurso já estiver comprometida com a liquidação do financiamento atual, o seu poder de compra será outro.
Por isso, principalmente em operações de troca de imóvel, é interessante entender primeiro quanto estará efetivamente disponível depois da venda.
Assim, a busca pelo próximo imóvel começa dentro de uma realidade financeira mais clara.
Quando acompanhamos uma venda que também vai resultar em outra compra, olhar as duas negociações em conjunto faz diferença. Não queremos apenas encontrar um comprador para o imóvel atual; precisamos entender como essa venda se encaixa no próximo passo daquela família.
Relata Fernanda.
Preciso resolver tudo antes de colocar o imóvel à venda?
Você não precisa quitar o financiamento para anunciar o imóvel.
Mas chegar ao mercado com algumas informações organizadas pode evitar surpresas quando aparecer uma proposta:
- instituição financeira responsável pelo contrato;
- saldo atualizado para liquidação;
- condições específicas previstas no financiamento;
- matrícula atualizada do imóvel;
- procedimentos exigidos pela instituição em caso de venda.
Assim, a negociação não começa com uma suposição sobre o que pode ser feito. Ela começa sabendo qual caminho aquele imóvel realmente permite seguir.
Afinal, vender um imóvel financiado é mais difícil?
Não necessariamente.
O financiamento acrescenta etapas à operação, mas é uma situação prevista e que pode ser conduzida normalmente quando vendedor, comprador, instituição financeira e profissionais envolvidos sabem desde o início como aquela negociação será estruturada.
O problema costuma aparecer quando o financiamento só entra na conversa depois que preço, prazo e forma de pagamento já foram combinados.
Por isso, se você ainda está pagando seu imóvel e pensa em vender, não precisa esperar pela última parcela para começar a planejar.
A equipe da Imobiliária Atual pode ajudar a avaliar o imóvel, entender o cenário da negociação e conduzir a venda considerando tanto a situação atual da propriedade quanto os próximos passos do proprietário.
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*Este conteúdo tem caráter informativo. Procedimentos e condições podem variar conforme a instituição financeira, o contrato e a modalidade de financiamento.*
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