Meu imóvel tem dois proprietários. Um deles pode vender sozinho?
Um apartamento comprado por um casal, uma casa que pertence a dois irmãos ou um imóvel adquirido em sociedade têm algo em comum: existe mais de uma pessoa com direitos sobre aquela propriedade.
E é justamente quando surge a intenção de venda que aparece a dúvida:
“Se apenas um dos proprietários quiser vender, ele pode fazer isso sozinho?”
Depende do que está sendo vendido. Para negociar o imóvel inteiro, é necessário considerar os direitos de todos os proprietários. Já a parte pertencente exclusivamente a um co-proprietário pode, em determinadas situações, ser negociada separadamente.
A diferença parece pequena, mas muda bastante o caminho da venda.
Um proprietário pode vender apenas a parte dele?
Imagine que duas pessoas sejam donas, cada uma, de 50% de uma casa.
Um dos proprietários pode negociar a sua fração ideal sem transferir os outros 50% que pertencem ao coproprietário?
É possível, porém extremamente raro, e é mais comum acontecer em propriedades rurais. Um cuidado importante: quando o imóvel é indivisível e essa parte é oferecida a uma pessoa de fora da propriedade, o outro co proprietário possui direito de preferência em igualdade de condições.
Na prática, isso significa que vender uma participação em um imóvel é uma negociação diferente de colocar a propriedade inteira no mercado.
Quem compra uma fração não está comprando, por exemplo, ‘metade da sala e um dos quartos’. Está adquirindo uma participação sobre aquele imóvel. Por isso, esse tipo de negociação tem um perfil de comprador muito mais específico.
Comenta Fernanda, corretora da imobiliária Atual.
E quando o imóvel é de um casal?
Aqui existe uma particularidade importante.
Mesmo que apenas um dos cônjuges apareça como proprietário, isso não significa automaticamente que ele possa vender sem a participação do outro.
O Código Civil estabelece, como regra, a necessidade de autorização do outro cônjuge para alienar um imóvel, com exceção do regime da separação absoluta, além das situações previstas em lei. Por isso, estado civil e regime de bens precisam entrar na análise da documentação.
Ou seja: em imóveis de pessoas casadas, olhar apenas o nome que aparece no anúncio ou quem realizou a compra não resolve a questão.
E quando o imóvel pertence a irmãos?
Nesse cenário, além da documentação, existe uma questão muito prática que costuma aparecer antes da venda: as expectativas de cada proprietário.
Um irmão pode querer vender rapidamente. Outro pode considerar o valor baixo. Um terceiro pode aceitar vender, mas somente dentro de determinadas condições.
Esse alinhamento interfere diretamente na negociação, porque uma proposta precisa chegar a proprietários que já saibam quais condições estão dispostos a aceitar.
Às vezes o desafio não é encontrar interessado no imóvel. É chegar à proposta e perceber que os proprietários nunca tinham conversado entre si sobre valor, prazo ou condição de pagamento. Esse alinhamento precisa acontecer antes.
Diz Fernanda corretora.
E se os proprietários não chegarem a um acordo?
Aqui saímos de uma venda imobiliária comum.
A lei permite que um coproprietário peça a divisão do bem comum. Quando o imóvel não pode ser dividido fisicamente e nenhum dos proprietários quer ficar com ele, indenizando os demais, pode haver um procedimento para venda do bem e posterior divisão do valor apurado.
Geralmente nesses casos, a venda acontece através de um processo judicial, ou seja, essa situação deve exigir análise e orientação jurídica específica, principalmente quando existe conflito entre os envolvidos.
Para a imobiliária, portanto, existe uma diferença importante entre um imóvel que está pronto para ser colocado no mercado e uma co-propriedade que ainda precisa resolver internamente o destino do patrimônio.
E se a casa ficou para vários herdeiros?
Nesse caso, a primeira pergunta não é quantos herdeiros existem, mas:
O inventário já foi concluído?
Antes da partilha, os herdeiros possuem direitos sobre a herança como um todo. A legislação permite a cessão de direitos hereditários por escritura pública, mas um herdeiro não pode simplesmente escolher um imóvel específico do espólio e negociar individualmente aquele bem como se já fosse exclusivamente seu.
Depois da partilha, a situação passa a depender de como aquele patrimônio foi distribuído e registrado.
Também existem atualmente hipóteses específicas em que o inventariante pode ser autorizado, por escritura pública, a vender bens do espólio sem autorização judicial, desde que sejam atendidos os requisitos estabelecidos pelo Conselho Nacional de Justiça.
Quando alguém procura a imobiliária dizendo que quer vender ‘a casa que ficou de herança’, precisamos primeiro entender em qual etapa esse imóvel está. Dependendo da resposta, o caminho para chegar ao mercado é completamente diferente.
Relata Fernanda.
Ter mais de um proprietário dificulta a venda?
Não necessariamente.
O que costuma gerar dificuldade é iniciar a comercialização sem saber exatamente qual é a situação da propriedade ou sem que as pessoas envolvidas estejam preparadas para tomar decisões durante a negociação.
Quando essas questões são tratadas desde o início, o processo comercial tende a avançar de maneira muito mais organizada.
Conclusão
Um imóvel com dois, três ou mais proprietários pode ser vendido normalmente, mas a forma como essa propriedade foi constituída muda o caminho até a assinatura.
Por isso, antes de pensar em fotos, anúncios e visitas, vale entender qual é a situação específica daquele imóvel.
A Imobiliária Atual acompanha essa etapa comercial desde o início, ajudando os proprietários a organizar a venda e identificando quando determinada situação também precisa de suporte jurídico ou documental especializado.
Tem um imóvel em Londrina e está pensando em vender? Fale com a equipe da Atual.
Este conteúdo tem caráter informativo. Situações envolvendo copropriedade, casamento, sucessão ou divergência entre proprietários podem exigir análise jurídica individualizada.
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