Está caro o valor do condomínio? Veja como analisar essa questão
Se você mora em um condomínio e sente que a taxa condominial está alta, saiba que essa dúvida é comum entre inquilinos e proprietários. No entanto, antes de questionar o valor cobrado, é fundamental entender sua composição, base legal e os critérios utilizados para seu cálculo.
O que é a taxa condominial e qual sua base legal?
A taxa condominial é um valor mensal obrigatório, previsto no Código Civil (Lei 10.406/2002, artigos 1.314 a 1.358-A), que estabelece os direitos e deveres dos condôminos, a forma de rateio das despesas e as regras gerais de administração condominial.
O artigo 1.336 determina que os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Já o artigo 1.334 regula o rateio das despesas ordinárias e extraordinárias.
Além disso, os condomínios também são regulamentados pela Lei dos Condomínios (Lei 4.591/1964), que complementa as disposições do Código Civil e define regras sobre convenção, regimento interno e administração do condomínio.
O que compõe o valor do condomínio?
A taxa condominial é formada por diferentes despesas, que podem ser classificadas da seguinte forma:
Despesas ordinárias: custos recorrentes, como pagamento de funcionários, contas de água e energia das áreas comuns, segurança, limpeza, manutenção preventiva, serviços terceirizados e impostos.
Despesas extraordinárias: gastos imprevistos, como reformas estruturais, troca de elevadores, pintura da fachada, modernização de sistemas de segurança e reparos emergenciais.
Fundo de reserva: uma reserva financeira destinada a cobrir despesas emergenciais e manutenções inesperadas, cujo percentual é definido na convenção do condomínio.
Quem deve pagar o valor do fundo de reserva do condomínio? Proprietário ou inquilino?
Via de regra, o fundo de reserva deve ser pago pelo proprietário do imóvel, e não pelo inquilino.
Conforme o artigo 23, inciso XII, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), as despesas extraordinárias de condomínio, incluindo contribuições para o fundo de reserva, são de responsabilidade do locador (proprietário), salvo disposição contratual em contrário.
Na Imobiliária Atual, seguimos esse entendimento legal. Por isso, orientamos que os inquilinos nos enviem mensalmente os comprovantes de pagamento do condomínio junto de seus boletos com o descritivo. Dessa forma, a parte relativa ao fundo de reserva pode ser descontada do valor do aluguel, garantindo que o locatário não arque com uma despesa que não lhe compete.
Como o valor do condomínio é calculado?
O valor da taxa condominial é definido com base nos custos do condomínio e pode ser distribuído de duas maneiras:
Rateio por unidade: todos os apartamentos ou casas pagam um valor igual, independentemente do tamanho.
Rateio pela fração ideal: cada unidade paga um valor proporcional ao seu tamanho em relação ao condomínio, conforme estipulado na convenção condominial.
Exemplo prático: se um condomínio tem despesas mensais de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) e possui 50 (cinquenta) unidades, cada unidade pagaria R$ 600,00 (seiscentos reais), caso o rateio seja igualitário. Se o rateio for pela fração ideal, unidades maiores pagarão mais do que as menores.
O que fazer se o valor do condomínio estiver alto?
Se você acredita que a taxa condominial está elevada, pode adotar algumas medidas:
Solicite o demonstrativo financeiro: peça à administração um detalhamento das despesas para entender como o dinheiro está sendo utilizado.
Participe das assembleias (ou autorize quem possa participar):
As assembleias são o espaço ideal para discutir e questionar o valor da taxa condominial. Por lei, o inquilino só pode participar se tiver autorização expressa e por escrito do proprietário. Sem essa autorização, ele não pode votar nem permanecer na reunião.
Portanto, se você é locador, considere autorizar seu inquilino a participar — especialmente se ele reside no imóvel e lida diretamente com as questões do dia a dia do condomínio. Isso permite que ele represente seus interesses nas decisões que impactam diretamente sua rotina.
Sugira medidas de economia: o uso racional de água e energia, a terceirização de serviços e a otimização dos contratos podem reduzir custos.
O que acontece se o condomínio não for pago?
A inadimplência pode gerar penalidades severas. O artigo 1.336, §1º, do Código Civil prevê que o condômino inadimplente pode sofrer multas de até 2% (dois por cento) sobre o débito, além de juros moratórios e honorários. Caso a dívida persista, o condomínio pode ingressar com ação judicial para cobrança e até penhora do imóvel.
A taxa condominial é essencial para a manutenção e segurança do condomínio, mas é importante que seu valor seja justo e compatível com os serviços oferecidos. Se houver dúvidas sobre o cálculo ou aumentos excessivos, é direito do proprietário questionar, solicitar esclarecimentos e participar ativamente das decisões do condomínio. Estar informado é a melhor maneira de garantir que seu dinheiro esteja sendo bem empregado!
Como saber o valor do condomínio antes da mudança
Se você está em busca de um imóvel para locação e deseja saber o valor do condomínio, normalmente nos anúncios, os proprietários ou imobiliárias costumam informar uma média do valor, com base no que foi passado pelo último morador. Porém, é um valor que pode sofrer alterações, então, vale a pena sempre considerar que pode exceder ou ser um pouco abaixo.
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Quem deve pagar o valor do condomínio? Inquilino ou proprietário?
Essa é uma dúvida comum entre locadores e locatários. De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, artigo 23), o inquilino é responsável pelo pagamento das despesas ordinárias do condomínio, ou seja, aquelas relacionadas à manutenção e funcionamento cotidiano.
Já o proprietário deve arcar com as despesas extraordinárias, como reformas estruturais, pintura da fachada e instalação de equipamentos.
Por isso, é fundamental verificar o contrato de locação para entender exatamente o que está incluso e evitar surpresas.
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